Друзья, приветствую вас, в это непростое для бизнеса время!
Сегодня я разберу такую тему, как арендные каникулы 2020 из – за пандемии коронавируса. Что это такое, кто имеет право на арендные каникулы и как все это использовать предпринимателям? Ответы на эти вопросы — в моей статье.
Многие предприниматели попали в сложную ситуацию из-за распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19. Торговые центры, магазины, кафе, практически весь малый бизнес вынужден закрыться для посетителей, люди находятся дома на самоизоляции, поток клиентов критически упал. Арендаторам недвижимого имущества приходится останавливать работу своих компаний, что означает снижение дохода, порой до 90 – 100 процентов, а значит – и возможности платить за аренду.
Что бы поддержать бизнес в это непростое время Государственной Думой 1 апреля 2020 года был принят Федеральный закон № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». В развитие этого закона 3 апреля 2020 года Правительство России утвердило требования к условиям и срокам отсрочек по договорам аренды недвижимого имущества.
Арендные каникулы: что это такое?
Арендные каникулы – под этим термином понимается возможность, предоставленная арендаторам, не вносить арендные платежи за занимаемое имущество до 1 октября 2020 года. Иначе говоря, арендатор сохраняет возможность использования арендуемого помещения, а платить за него аренду надо будет только после октября 2020 года. Арендодатель должен будет рассмотреть заявление арендатора и предоставить ему арендные каникулы в течение 30-ти дней, исчисляемых со дня получения заявления (ст. 19 Федерального Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ).
Помимо арендных каникул, арендатор имеет право попросить у арендодателя снизить размер арендных платежей.
Особенности установления арендных каникул, следующие:
- Долг, который накопится у арендатора за период арендных каникул – надо будет оплатить в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 года равными платежами, не чаще, чем один раз в месяц.
- сумма каждого закрывающего долг платежа не должна быть выше, чем половина от суммы ежемесячной арендной платы;
- отсрочка будет предоставлена в размере 100 % ежемесячной арендной платы – на время периода действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
- если режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации будет отменен до 1 октября 2020 года – у арендатора будет право платить 50 % арендной платы по договору;
- меры ответственности (штрафы, проценты и т.д.) во время арендных каникул не применяются;
- арендодателям запрещено устанавливать иные платежи – за право дать арендатору отсрочку;
- если договору аренды предусматривает обязанность арендатора оплачивать коммунальные платежи – арендные каникулы на них не распространяются, коммунальные платежи придется продолжать платить.
Кто вправе воспользоваться арендными каникулами?
Требования утверждены постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 439.
Это всего три условия:
1. Арендатор – это компания, или индивидуальный предприниматель, которые в наибольшей мере пострадали от распространения COVID-19.
3 апреля 2020 года Правительство РФ утвердило перечень отраслей бизнеса, которые наиболее пострадали от развития коронавирусной инфекции. Данный перечень был расширен Правительством 10 апреля и вероятно, что еще не раз будет дополнен новыми пострадавшими отраслями. На 15 апреля 2020 года в перечень входят: авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки; физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт; творческая деятельность, деятельность в области искусства и организации развлечений; деятельность турагентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма; гостиничный бизнес; деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков; деятельность организаций допобразования, негосударственных образовательных учреждений; деятельность по организации конференций и выставок; деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты); деятельность в области здравоохранения, стоматологическая практика; культура, организация досуга и развлечений, Деятельность в области демонстрации кинофильмов.
Лазарев Валентин Анатольевич, юрист, управляющий партнер
2. Арендуемое имущество — недвижимость всех видов собственности (включая частную собственность), за исключением жилых помещений.
3. Договор аренды должен быть заключен сторонами до момента введения властями соответствующего субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
В Москве режим повышенной готовности введен 5 марта 2020 года указом Мэра города. Таким образом, что бы получить арендные каникулы в Москве – ваш договор аренды должен быть заключен до 5 марта 2020 года
Лазарев Валентин Анатольевич, юрист, управляющий партнер
Что делать арендатору, чтобы получить арендные каникулы от своего арендодателя?
Во-первых, необходимо комплексно проанализировать ситуацию и понять, распространяются ли конкретно на вашу компанию, на ваш договор аренды и на вашу ситуацию арендные каникулы?
Если распространяются, тогда подготовить заявление на имя вашего арендодателя и приложить к нему проект дополнительного соглашения к договору аренды.
Что делать, если арендодатель вам отказывает предоставить арендные каникулы?
Возможна и такая ситуация, что арендодатель вам откажет, фактически нарушив требования закона, что уже достаточно часто встречается на практике. В таком случае, придется либо вступить в переговорный процесс, либо идти в суд.
В любом случае, даже, если арендодатель вам откажет – важным базисом для дальнейшей защиты ваших прав в суде будет письмо уведомление и проект дополнительного соглашения, который вы подготовите на первом этапе. От того – насколько юридически грамотно подготовлены эти документы зависит не только возможный ответ арендодателя, но и вся перспектива суда.
Что делать, если ваша компания не входит в перечень отраслей, наиболее пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции?
Как прямо следует из Постановления Правительства — перечень компаний, на которые распространяется право получить арендные каникулы является закрытым. При этом, совершенно очевидно, что существует еще большое количество сфер бизнеса, в которых также присутствует катастрофическое падение выручки из – за самоизоляции сокращения потока клиентов – при этом арендных каникул им не полагается. Что делать в этой ситуации?
В данном случае, все равно возможно отстоять свои интересы, можно воспользоваться как минимум двумя законными конструкциями:
1. Снизить размер арендных платежей из-за существенного ухудшения условий пользования арендуемым имуществом. Такая возможность предусмотрена частью 4 ст. 614 ГК РФ.
Так, например, Верховным судом Российской Федерации при рассмотрении дела № 302-ЭС14-735 было установлено, поскольку договор аренды носит взаимный характер, обязанность арендатора оплачивать аренду – прямо вытекает из встречного обязательства арендодателя по предоставлению в пользование арендуемого имущества. Если по обстоятельствам, не зависящим от арендатора использование арендуемого имущества невозможно – арендодатель теряет право на получение встречного обязательства от арендатора в виде арендной платы по договору. Данная юридическая конструкция, закрепленная в правовой позиции ВС РФ, может быть использована в спорах между арендаторами и арендодателями по снижению размера арендных платежей, в период пандемии коронавируса COVID-19
Лазарев Валентин Анатольевич, юрист, управляющий партнер
2. Изменить, либо расторгнуть договор по причине существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Резюмируя все вышеизложенное, принятие нового закона и конкретизирующего его Постановления Правительства открывает перед арендаторами значительные возможности для сохранения своего бизнеса в это непростое время эпидемии коронавируса.
При этом, не все компании могут рассчитывать на арендные каникулы, а даже те, которым они положены в силу прямого указания закона – могут столкнуться с отказами от своих арендодателей и другими сложностями.
Подготовка заявления арендатору, проекта дополнительного соглашения, комплексный анализ ситуации, проведение переговоров с арендодателем – все это имеет множество подводных камней. Подготовить первичные документы юридически грамотно очень важно, так как в случае незаконного отказа арендодателя в предоставлении «арендных каникул» — именно эти документы будут базисом для последующего судебного процесса и защиты ваших интересов.
Что делать? Могу ли я помочь вашей компании?
Что бы получить арендные каникулы, либо изменить в вашу пользу договор аренды — вы можете обратиться ко мне лично за оказанием квалифицированной юридической помощи, от подготовки документов до проведения переговоров с арендодателем. Помощь возможна даже в ситуации, когда ваш бизнес не входит в перечень наиболее пострадавших отраслей.
Мы готовы оказать квалифицированную помощь клиентам в любых сегментах бизнеса, от крупнейших «якорных» арендаторов коммерческой недвижимости до компаний и предпринимателей малого бизнеса, арендующих небольшие помещения.
Сколько стоят наши услуги в данном сегменте?
Мы прекрасно понимаем – в какой непростой ситуации сейчас оказался бизнес. В связи с этим, размер наших гонораров будет разумным, отвечающим текущей обстановке в экономике, при этом, вы получите юридическое сопровождение высочайшего уровня.
